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《遵义司法在线》第四期 — 遇到一房数卖的相关法律问题看这里!

发布日期:2019-08-29 09:59   来源:未知   阅读:

  由遵义市司法局、遵义市广播电视台交通频率联合制作的《遵义司法在线点准时与您相约!

  第四期的《遵义司法在线》是由贵州千马律师事务所的罗帅律师给大家讲述了一房数卖的相关法律问题,下面我们一起来回顾一下吧。

  2006年,某村民小组与某房地产开发有限公司签订《认购书》,约定购买该房地产公司开发的某小区门面,并就门面位置、价款支付等问题进行了约定。2009年,双方签订了正式的《商品房买卖合同》。期间,某房地产开发公司在2007年将涉案的门面交付给了某村民小组占有、使用。2010年,某房地产公司又作为卖方,将涉案门面卖给了第三人,签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记。现因某村民小组与第三人就涉案门面的归属问题,发生争议。某村民小组遂起诉至法院,要求确认其与房地产开发公司所签合同效力及并确认房屋归其所有。

  1.本案中,购房人与某房地产开发公司所签定的两份《商品房买卖合同》是否有效?

  根据《合同法》的规定,只要双方签订的合同是真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,即就是有效的合同。同时,《物权法》第十五条也规定了,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  因此,村民小组和房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》,以及第三人与房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》均是有效的合同。

  本案涉及到房地产公司一房二卖,但是不动产(即门面或者商品房)只能由一方享有,不可能多方共同。因此,在涉及到实现合法权益的问题上,要具体分析。一般而言,签订合同只是产生债权请求权,并不产生物权变动的效力。物权的变动,必须是合意(签订买卖合同)+公示(办理转移登记)的原则,即除了当事人就债权达成合意之外,还必须履行交付或登记等法定形式。如果出卖人向两个或两个以上的买受人出售了同一不动产,则需要结合商品房买卖合同的签订时间先后、涉案不动产的占有情况、不动产的转移登记情况等进行分析,来判断出卖人在一房数卖的情形下,应当优先向谁履行义务。具体如下:

  1.如果购房人均签订了《商品房买卖合同》,那么已经办理转移登记的,取得了物权变动的效力,享有该不动产的所有权。办理的转移登记的购房人享有来排他的权利,购房人与出卖人之间的合同已经履行完毕。

  2.如果购房人均签订了《商品房买卖合同》,但都没有办理转移登记的,那么谁先合法占有不动产,可以认定出卖人应当优先向谁履行合同义务。因为不动产的交付、移转,也是出卖人履行合同的一种形式。

  另外,如果办理了预告登记,也具有优先性。根据《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记具有准物权的效力。

  3.如果都没有交付不动产,那就看谁支付了房款。因为支付房款表明了购房人购买房屋的意愿情况,谁支付了房款,那么出卖人应优先向谁履行合同。当然,如果都支付了房款,就看谁支付的比较多。

  4.如果都只是签订了《商品房买卖合同》,那就看签订的时间先后。哪一份合同签订在先,一般优先履行该合同。

  以上是按照合同履行的具体情况确定权利保护的顺位。当然,除了以上几点外也要结合双方之间的缔约情况、合同备案情况等,同时,需要避免篡改合同时间等恶意串通侵害购房人合法权益的情形。

  确定保护权利的先后顺序的总体原则即是,在公平的基础上,考虑合同履行的效能(经济+信赖+成本)。但这并非是对其他购房人权利的否定,也不是对债权平等原则的否定。在各个购房人均要求继续履行合同的情形下,法律必须对权利人权益的保护确定先后顺序进行判断。同时,实践中一房数卖的情形可能远比我们所能想到的复杂,更多的时候,还要具体情况具体分析。

  就本案的村民小组而言,其购买涉案门面的时间在先、签订合同在先、合法占有门面在先、也支付了购房款。其可以按照《商品房买卖合同》的约定要求房地产开发公司履行合同。最终,法院判决房地产开发公司配合、协助该村民小组办理不动产权属登记,体现了法院优先保护该村民小组的权益。

  不动产具有唯一性,在存在多名购房人的情形下,只能由其中一人享有,那其他购房人怎么办?

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  出卖人一房数卖,导致其他购房人无法主张相应的房屋权益,属于该解释第(四)款的情形,即当事人的其他违约行为致使不能实现合同目的,购房人享有解除合同的权利。

  根据《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担赔偿损失的违约责任。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  因此,红姐统一主图库透密数!对于其他购房人而言,在无法取得商品房的情形下,可以主张解除与开发商之间的买卖合同,并可以主张开发商返还已付的购房款及利息、赔偿损失,以及承担不超过已付购房款一倍多赔偿责任。

  这是诉讼请求的问题,村民小组不能直接要求法院将涉案门面判决归其所有。如此,人民法院可能会驳回其诉讼请求。理由是:

  根据相关实务,买卖合同尚未履行完毕,买受人请求确认其为房屋所有权人的,一线图库彩图区黑白图库!不属于物权确认争议。确认物权以存在物权归属争议为前提。

  同时,在没有办理转移登记前,涉案不动产的所有权仍然属于房地产开发公司,某村民小组可以依据买卖合同,要求房地产开发公司履行合同义务,也即是配合、协助办理过户登记。

  最终,法院是以《物权法》第九条的规定,以涉案门面尚未完成不动产权属登记为由,没有支持村民小组诉请确认其为涉案门面所有权人的主张。

  根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二,仔细问询、了解、查看开发商是否具有相应的资质。包括房地产开发公司营业执照、房地产开发资质证书、土地使用权证书,以及施工许可证、规划许可证等

  同时,对于二手房的买卖,建议一定要了解房屋的物权状况,出卖人是否享有合法的所有权,是否存在共有人,是否存在抵押、查封等情况。同时,也要到房屋所在现场了解其状态,是否存在出租、是否存在占有等情况。

  认购书是买卖双方在签订正式合同之前所签订的文书,是对双方交易有关事宜的初步确认。常见于商品房买卖交易活动中。同时,相关司法解释规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定(包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等共计十三项内容)的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  《合同法》第115条,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

  根据《物权法》的规定,不动产的登记包括,首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

  (1)首次登记:主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿,如实践中的总登记和初始登记。

  (2)变更登记:主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。

  (3)转移登记:主要针对不动产权属发生转移的,如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等,这是最为普遍的一种登记类型。

  (5)更正登记:一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。

  (6)异议登记:是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

  (7)预告登记:是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

  (8)查封登记:是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书,将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

  15.审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

  第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

  (二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

  (三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

  第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

  (一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

  (二)均未受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

  (三)均未受领交付,也未办理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;

  (四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。

  第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

  三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

  第八条 具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

  第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。



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